Cómo reclamar los gastos de cancelación de hipoteca a tu banco en España
Al cancelar una hipoteca, muchos consumidores descubren que el banco les cobra comisiones o gestiones que no le correspondían, o recuerdan que al firmar el préstamo les repercutieron gastos (notaría, registro, gestoría) que los tribunales han declarado abusivos. Ambas situaciones son reclamables y puedes gestionarlas tú mismo, sin intermediarios que se queden un porcentaje.
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La cancelación registral de la hipoteca (la inscripción que borra la carga del Registro de la Propiedad) no es obligatoria, y si pides al banco que gestione los trámites notariales y registrales, puede cobrarte solo por la tramitación efectiva, informándote antes; no puede cobrarte por la firma ni por el desplazamiento a la notaría. Por otro lado, respecto a los gastos de constitución del préstamo, el Tribunal Supremo y el TJUE han declarado abusiva la cláusula que cargaba todos los gastos al cliente: tienes derecho a recuperar el 100% de los gastos de gestoría, el 100% de los gastos de Registro de la Propiedad y el 50% de los gastos de notaría. La devolución la reclamas tú directamente y conservas el 100%.
Step by step
- 1Reúne las facturas y justificantes: escritura del préstamo, factura de notaría, del Registro de la Propiedad, de la gestoría y, si cancelaste recientemente, los cargos aplicados por la cancelación. Suma lo que pagaste por cada concepto.
- 2Presenta una reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco. Para los gastos de constitución, reclama el 100% de gestoría, el 100% de registro y el 50% de notaría, citando la nulidad por abusiva de la cláusula de gastos (doctrina del Tribunal Supremo y del TJUE). Para la cancelación, reclama los importes cobrados por trámites no realizados o por la firma. Guarda el justificante.
- 3Si el banco rechaza la reclamación o no responde en el plazo legal, eleva el caso al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España mediante su Servicio de Reclamaciones (sede electrónica de clientebancario.bde.es). Es gratuito.
- 4Si no obtienes la devolución, presenta demanda en el juzgado de primera instancia. La nulidad de la cláusula de gastos por abusiva no caduca; la jurisprudencia del TJUE fija el inicio del plazo de prescripción de la devolución a partir del momento en que el consumidor pudo conocer el carácter abusivo de la cláusula.
What they'll say, and your comeback
“"Los gastos de la hipoteca los aceptaste al firmar, no procede devolución."”
Comeback, La cláusula que cargaba todos los gastos al cliente ha sido declarada abusiva y nula por el Tribunal Supremo y el TJUE. Una cláusula abusiva no obliga al consumidor aunque la haya firmado, y procede devolver lo pagado indebidamente: 100% de gestoría, 100% de registro y 50% de notaría.
“"Tu reclamación ha prescrito, ha pasado demasiado tiempo."”
Comeback, El TJUE ha establecido que el plazo de prescripción para reclamar la devolución no empieza con la firma, sino desde que el consumidor pudo razonablemente conocer el carácter abusivo de la cláusula. La acción de nulidad de la cláusula en sí no caduca.
“"La comisión de cancelación es estándar y figura en el contrato."”
Comeback, El banco solo puede cobrar por trámites de cancelación que haya realizado efectivamente y de los que te haya informado previamente; no puede cobrarte por la firma ni por el desplazamiento a la notaría. Cualquier cargo por gestiones no prestadas es reclamable.
FAQ
¿Qué porcentaje de los gastos de la hipoteca puedo recuperar?
Según la doctrina del Tribunal Supremo, tienes derecho al 100% de los gastos de gestoría, al 100% de los gastos del Registro de la Propiedad y al 50% de los gastos de notaría. El impuesto de actos jurídicos documentados, en cambio, generalmente no se devuelve.
¿Tengo que cancelar registralmente la hipoteca cuando termino de pagarla?
No es obligatorio: transcurridos los plazos legales, la inscripción de la hipoteca puede cancelarse por caducidad en el Registro (arts. 82 y 210 de la Ley Hipotecaria). Pero si vas a vender o a contratar otro préstamo, conviene cancelarla cuanto antes en el Registro. Si encargas el trámite al banco, solo puede cobrarte por la gestión efectiva, no por la firma.
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