Überhöhte Nebenkostenabrechnung anfechten
Viele Betriebskostenabrechnungen sind fehlerhaft oder enthalten nicht umlagefähige Kosten. Nach § 556 BGB muss Ihnen der Vermieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen – danach kann er keine Nachzahlung mehr verlangen, sofern er die Verspätung zu vertreten hat. Sie haben das Recht, Einsicht in alle Belege zu nehmen, und können Einwendungen erheben. Ist die Abrechnung überhöht, verlangen Sie die Erstattung zu viel gezahlter Beträge oder verweigern Sie eine unberechtigte Nachzahlung. Sie führen das Verfahren selbst und behalten 100 % der Erstattung.
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Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen; danach ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege. Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nur tatsächlich umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen umgelegt werden; Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu. Ein bestehendes Guthaben muss der Vermieter auszahlen. Kostenlose Beratung bietet die Verbraucherzentrale oder der Mieterverein.
Step by step
- 1Prüfen Sie die Abrechnung auf Form und Frist: Ging sie innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu? Sind Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Ihr Anteil und die Vorauszahlungen nachvollziehbar ausgewiesen?
- 2Verlangen Sie schriftlich Einsicht in die Original-Belege nach § 556 BGB und prüfen Sie, ob nicht umlagefähige Posten (z. B. Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten) enthalten sind oder Positionen unplausibel hoch erscheinen.
- 3Legen Sie innerhalb der 12-Monats-Frist nach Zugang der Abrechnung schriftlich Einwendungen ein, benennen Sie die konkreten Fehler und fordern Sie eine korrigierte Abrechnung sowie die Erstattung zu viel gezahlter Beträge.
- 4Senden Sie das Schreiben per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung und bewahren Sie den Nachweis auf; reagiert der Vermieter nicht, wenden Sie sich an die Verbraucherzentrale oder einen Mieterverein.
What they'll say, and your comeback
“Die Abrechnung ist korrekt, eine Belegeinsicht ist nicht nötig.”
Comeback, Nach § 556 BGB habe ich einen Anspruch auf Einsicht in sämtliche der Abrechnung zugrundeliegenden Belege. Bitte gewähren Sie mir diese Einsicht, damit ich die Posten prüfen kann.
“Die Nachzahlung müssen Sie trotz der späten Abrechnung leisten.”
Comeback, Die Abrechnung ist mir erst nach Ablauf der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen. Eine Nachforderung ist damit ausgeschlossen, sofern Sie die Verspätung zu vertreten haben.
“Verwaltungskosten und Reparaturen gehören selbstverständlich in die Nebenkosten.”
Comeback, Nach der Betriebskostenverordnung sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht umlagefähig. Diese Posten sind aus der Abrechnung zu streichen und mir entsprechend zu erstatten.
FAQ
Welche Kosten darf der Vermieter überhaupt umlegen?
Nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgeführten Betriebskosten, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Gebäudeversicherung – und nur, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Verwaltungskosten und Instandhaltungs-/Reparaturkosten dürfen nicht umgelegt werden.
Bis wann kann ich der Abrechnung widersprechen?
Einwendungen müssen Sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Zahlen Sie eine strittige Nachforderung am besten nur unter Vorbehalt.
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